Garantie des vices cachés et délais applicables

Face aux attentes de professionnels du droit, la Chambre mixte de la Cour de cassation est récemment venue clarifier l’ensemble des délais entourant l’action en garantie de vices cachés dans quatre arrêts distincts (n°21-15.809, 21-17.789, 21-19.936, 20-10.763) en date du 21 juillet 2023.

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Pour rappel, l’article 1641 du Code civil définit la garantie pour vices cachés comme suit : « Le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

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Seul l'article 1648 du Code civil légifère en matière de prescription : "L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice."

Comme cela est rappelé aux termes d'un des arrêts de principe du 21 juillet 2023 (n°21-15.809), le délai de deux ans est un délai de prescription et non de forclusion alors que certaines chambres de la Cour de cassation avaient tendance entretenir cette confusion qui n'a plus lieu d'être.

C'est pourquoi, si une assignation au fond est postérieure au délai de deux ans prévu par l'article 1648 du Code civil mais qu’une expertise judiciaire a été diligentée antérieurement à ce délai, la demande fondée sur la garantie des vices cachés reste recevable du fait de la suspension du délai biennal.

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Au-delà de la question du délai de prescription, l'apport majeur des arrêts rendus par la Chambre mixte de la Cour de cassation concerne le délai butoir, délai qui s'écoule depuis la vente du bien, applicable en matière de garantie des vices cachés et qui faisait l'objet d'un contentieux nourri.

Aux termes des arrêts du 21 juillet 2023, la Cour de cassation a fixé le délai butoir à 20 ans à partir de la vente du bien.

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La Chambre mixte justifie sa position en citant l’article 2232 du Code civil qui dispose notamment que « Le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. […] ».  

La Cour de cassation, réunie en Chambre mixte, ayant clarifié l’ensemble des délais relatifs à la garantie de vices cachés, on peut légitimement penser que les questions y afférentes soient réglées pour les années à venir : délai de prescription de 2 ans à compter de la découverte du vice et délai butoir de 20 ans à compter de la vente du bien.

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